StyleRussia - Пресс-релизы  |  

Мнение риэлтеров: Реструктуризация ипотечных кредитов

Аннотация:

31 декабря АИЖК опубликовало «Стандарт реструктуризации ипотечных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков», устанавливающий требования к заемщику, жилому помещению, займу и порядок осуществления самой реструктуризации. Согласно документу, реструктуризацию займов планируется осуществлять на основании двух видов договоров: Смешанного договора (денежные средства предоставляются заемщику одновременно кредитором и АИЖК) и Стабилизационного займа (заем предоставляется АИЖК).

Однако, критерии, установленные стандартом, позволяют претендовать на реструктуризацию долга АИЖК далеко не всем заемщикам. Так, например, Агентство будет реструктурировать ипотечные кредиты, если приобретенная на эти средства недвижимость — единственное жилье заемщика, если сумма ежемесячного дохода заемщиков и членов его семьи, за вычетом ежемесячных платежей по ипотечному кредиту, менее официально установленного прожиточного минимума на каждого члена семьи, если максимальный размер ипотечного кредита на дату его выдачи не превышает размеров, установленных АИЖК по каждому субъекту РФ и др. А с остальными категориями заемщиков банкам придется работать самостоятельно.

Вопросы к Андреевой Е.Я, генеральному директору Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»:
Как Вы прокомментируете положения Стандарта? Каковы его плюсы и минусы? Какие цели преследует АИЖК принятием данного документа и насколько они осуществимы? Какие изменения, на Ваш взгляд, стоило бы внести в данный документ?
Насколько остро в данный момент стоит проблема невыплаты ипотечных кредитов?
Чем вызвано нежелание АИЖК реструктурировать кредиты, выданные на приобретение строящегося жилья?

Комментарий Андреевой Е.Я:

Сам факт принятия стандарта в столь краткие сроки вызывает уважение. Однако в любой схеме есть свои недостатки.
Смешанный договор. Он дает заемщикам больше возможностей. Если есть проблемы со стороны АИЖК, банк « дофинансирует» кредит. Вопрос в реализации стандарта на местах. Как это часто бывает, самая лучшая и красивая схема может быть загублена исполнением: бумажной волокитой, сроками, невозможностью получить документы. Тем более, когда документы рассматривают две структуры – банк и АИЖК.
Пока непонятно, насколько долго и сложно будет происходить рефинансирования для заемщика. Соответственно, если все это время он не будет иметь возможности платить (например, потерял работу), то суммы просроченного долга будут накапливаться и накапливаться пени.
Стабилизационный займ. Все ипотечные брокеры в славные времена процветания ипотеки, когда можно было выбирать из программ АИЖК и собственных программ банков, отмечали, что гораздо сложнее оформить программу АИЖК. То же, видимо, будет и рефинансированием.
Другой сложный вопрос - это интересы банков. С одной стороны, им не нужны лишние риски по неплатежам. С другой стороны, каков в этой схеме мотив банка, непонятно. Банку в некоторых случаях гораздо проще, ссылаясь на закон об ипотеке и условия кредитного договора, просто продать обремененную квартиру и вернуть кредит, чем вступать в длительную волокиту с рефинансированием.
Не возникнет ли ситуация, что спасение « утопающего» ипотечника – забота его самого?
Здесь нужно учесть еще и психологический фактор в поведении заемщика. Когда человек внезапно попадает в ситуацию безденежья, часто наблюдается и озлобленность и даже относительный « пофигизм». Часто инстинкт самосохранения срабатывает не сразу. Заемщик просто махает рукой и не платит пару месяцев, обвиняя всех и вся.
Слышала я даже и такие случаи. Банк звонит заемщику, напоминая о просроченном на пару дней кредите, предлагает подойти в банк, поговорить. Заемщик же отказывается от визита, обещая « завтра». Такие «завтра» могут продолжаться несколько месяцев.
Насколько быстро такой заемщик начнет оформлять рефинансирование по стандарту, будет ли исходить инициатива от него самого, либо именно банк должен подтолкнуть его к такому шагу. А также, каковы критерии риска с точки зрения банка? Будет ли это одна просрочка на 1 день, либо больше?

Изначально стандарт преследует, конечно, цели помощи заемщикам. С другой стороны, схема понятна – их кредита в кредит с большими процентами, так как ипотечные кредиты, выданные в 2007, имеют очень низкие по сравнению с настоящими ставки. А ставки по принятому Стандарту официально пока не оглашались.

Пока нет достаточно веской статистики по неплатежам кредитов. Конечно, она так или иначе будет накапливаться. И поскольку реальной базы сравнения по неплатежам за 2006-2007 просто нет ( статистика может быть объективной только за относительно продолжительный период динамики), то очень сложно сказать, является ли процент неплатежей «нормальным», или кризисным. Я бы даже отметила такую тенденцию в работе банков. Снизив планы по выдаче новых кредитов, банки занялись оценкой рисков по ранее выданным. При этом даже хорошо платящий клиент может быть теоретически отнесен к группе риска. Не возникнет ли на основе этой тенденции понуждения заемщиков со стороны банков рефинансировать кредит, т.е. перенести риски с самого банка на АИЖК нервами клиента. Опасность – в раздувании несуществующих проблем неплатежей в корыстных « простите» целях.

Строящееся жилье. Проблем здесь несколько больше, так как помимо финансовой состоятельности плательщика, нужно рассматривать и риски застройщика. Здесь уже в группу риска попадает не сколько заемщик, сколько объект незавершенного строительства. И опять проблема может быть в раздувании риски, недостатке информации и реальном положении дел со строительством.
Совершенно другая тема, когда заемщик, увидев реальное падение цен на недвижимость, особенно вторичную, вкупе с замедление строительства, вполне осознанно перестает платить ипотеку. В надежде, что банк продаст обремененную квартиру самостоятельно, заемщик получит свою уплаченную сумму, на которую купить жилье по сниженной цене. Как проверить такую ситуацию, непонятно. Тем более, что заемщик часто не учитывает, что по аннуитетному платежу первые платежи состоят практически полностью из процентов, которые ему не вернут.
По наблюдениям, строительные организации, понимая все эти проблемы, а также столкнувшись с отсутствием реальных продаж, стараются демонстрировать нормальные темпы строительства. Нормальные же для наших строек темпы – это уже стандартная задержка на год-полтора, уже риск.

Следующая проблема - оценка реальных доходов заемщика как на этапе предварительной оценки рисков банков, так и на этапе рефинансирования. Плюс финансовый кризис, который часто превращает «белое» в «серое», а «серое» – в «черное». Тут, думаю, комментарии излишни.

Прожиточный минимум. Как оценить, способен ли человек прожить на 4 тыс. руб? Кому-то помогут родственники и родители, кому-то - нет.
А если «максимальный размер ипотечного кредита на дату его выдачи».. «превышает размеров, установленных АИЖК» для региона. Тут вопрос не в установленном максимуме, а в методологии установления ( это для нас «черный ящик»), и в большей степени – в сложившемся уровне цен на недвижимость в регионе и сегментации рынка. Если клиент взял кредит по банковской программе, он тоже должен иметь возможность при прочих равных условиях получить поддержку. А получается, что это проблема банка, выдавшего такой кредит на свой риск. А банк в любом случае попытается взять « свое» с заемщика.
Так кому призван помочь принятый стандарт – банку или заемщику?

Автор: Андреева Елена
Источник: Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»